부동산 경매 입찰 절차 정리

 

부동산 경매는 채무자가(빚을 진사람) 채권자(은행, 대부업체)의 빚을 갚지 못했을 때 채권자의 (임의, 강제) 경매 신청으로 채무자의 재산(부동산)을 경매를 진행시켜 매각된 금액으로 채권자에게 배당하기 위해 경매를 진행합니다 오늘은 경매 진행 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다 

 

 

부동산 경매 절차

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1. 경매 신청 및 경매 개시 결정 

 

채권자가 채무자에게 받을 채권이 있을 때 그 채권을 갚지 못하여  법원에 관련 서류를 전달하여 경매 신청을 합니다 법원은 관련 서류를 검토하여 그 사실이 타당하면 경매 개시 결정을 내립니다 개시 결정이 나면 곧바로 법원에서 등기소에다 등기를 촉탁(위임)하여  경매 진행되는 부동산 등기부등본에 (강제, 임의) 경매 개시 결정이 등기가 됩니다 등기가 바로 올라가는 이유는 혹시나 채무자가 채권자의 재산을 해하고자 타인에게 증여, 매도할 수 있기 때문에 등기부등본에 기입시켜 매도, 증여를 못하게 하는 절차입니다

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

 

경매 개시 결정이 나면  법원에서 채권자, 임차인등 해당 사건에 이해관계자들에게 우편 송달을 하여 경매가 진행된다라는 사실을 알리고 채무자에게 받을 채권이 있는 임차인 채권자에게 배당 신청을 받습니다 

 

3.  법원 경매 준비

 

법원에서 해당 부동산에 가치를 판단하기 위해서 감정평가사에게 의뢰하여  시세 감정을 맡깁니다 감정평가사는 시세조사를 한 내용을 법원에 제출하고 조사한 내용으로 감정 가격을 정합니다 또한 법원 집행관들은 부동산의 임차인은 누군지 실제 점유하고 있는 사람은 누군지 현황조사를 하기 위하여 부동산 방문하여 현황조사를 하고 현황조사한 바탕으로 경매 공고에 등록이 됩니다 또한 입찰 7일 전이 되면  매각 물건 명세서가 공고됩니다 매각 물건 명세서는 해당 부동산의 권리와 무슨 문제가 있는지 최종적으로 나온 명세서입니다 매각 물건 명세서에서 없는 내용이 낙찰을 받고 해당이 된다면 매각 불허가를 신청하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다 매각물건명세서 현황조사서와 감정평가서는 무료 유료 경매 사이트나 법원 경매 정보 사이트에서 확인 가능합니다 

 

4. 매각 방법등의 지정 공고 통지

법원에서 매각할 준비가 다됐을 때 지역 신문과 공식 경매 정보 사이트 법원 게시판등에 공고하고 이해관계자들에게 다시 한번 우편을 보내 매각 기일이 잡혔다고 우편을 송달하여 전달하고 경매가 진행됩니다

 

5. 매각-매각 허부결정- 매각 허가 결정

 

입찰 당일에 사람들이 입찰하지 않아 유찰이 됐을 경우에는 다시 한번 전단계로 돌아가 매각 기일을 잡고 최저 매각 가격에 20~30%(시마다 다름) 내린 금액으로 다시 경매가 진행 합니다 만약 입찰자가 있어 낙찰이 된 경우에는 입찰자 지위에서 최고가 매수인으로 낙찰이 됩니다 이제 낙찰이 되고 7일 안에 경매 진행 절차의 문제가 없다고 판단하고 채권자들도 항고가 없다면 매각 허가 결정이 나게 됩니다 

 

6. 매각 대금 납부 

 

매각 허가 결정이 나면 낙찰자에게  대금 납부 기한을 30일 정도 부여합니다 30일 동안 대금 납부를 못하면 재매각으로 돌아가 입찰보증금이 10%에서 20~30% 까지 올라가 다시 한번 매각 기일이 잡혀 진행이 되고 대금 납부를 한 동시에 법원에서 등기소에(위임) 하여 소유권이전등기 촉탁을 진행하게 되고 부동산에 사람이 거주하고 있다면 명도를 통하여 부동산을 인도받게 됩니다 

 

7. 배당 

 

낙찰자가 매각 대금을 납부하면 대금을 가지고  배당 신청한 채권자들에게 순서대로 배당을 해주고 사건이 종료가 됩니다 

 

임의 경매 강제 경매 뭐가 다를까요?