부동산 경매를 공부를 시작하면서도 개인적으로 어려운 일이 휘말려 경매에 대해서 접하시는 분들이 종종 있다고 생각됩니다 내 부동산이 경매로 넘어갔는데 경매 앞에 임의 경매 강제 경매 라고 되어있는 걸 보고 임의? 강제? 무슨 뜻이지라고 생각하실 수 있다고 생각합니다 오늘은 임의경매의 뜻과 강제경매의 뜻을 알아보고 임의 경매와 강제 경매의 차이까지 한번 알아보도록 하겠습니다
임의경매란?
경매에서는 강제 경매 사건보다 임의 경매 사건이 많습니다 쉽게 설명해 보도록 하겠습니다 한 사람이 아파트를 매수하려고 합니다 아파트를 자기돈을 다 내고 매수할 수 있으면 좋겠지만 일반적인 사람들은 아파트를 살 때 은행에서 주택담보대출을 받고 아파트를 매수하는데요 이렇게 은행에서 큰돈을 빌려줄 때는 담보가 있어야 합니다 물론 자기의 개인신용도 중요한 부분이긴 하겠지만요 그래서 은행은 현재 매수하는 아파트에 근저당권(물권)을 잡습니다 근저당권을 잡으면 아파트 등기부등본에 은행이름으로 돈을 빌렸다고 등기가 됩니다 이걸 채권최고액이라고 하는데요 대부분 은행권에서 1억을 빌리면 등기부등본에 1억을 빌렸다고 돼있는 게 아닌 10~30% 높게 잡혀 등기부등본에 채권최고액 1억 3000만 원이 기입됩니다 이렇게 은행에서 주택담보대출을 실행하여 이자를 내고 있는 상황에서 갑자기 개인적인 어려움으로 돈을 갚지 못하게 되면 등기부등본에 기입된 근저당권의 담보권의 실행으로 임의 경매가 진행되게 됩니다
- 임의 경매의 예) 근저당권, 전세권
- 근저당권에 채권 최고액은 원금의 10~30% 까지 추가되어 등기부에 기입됩니다(신청한 년수에 원금 이자가 있기 때문에)
- 임의경매를 진행할 때 채권자가 법적절차 없이 경매를 진행할 수 있습니다 부동산 (근저당권, 전세권 담보권의 실행으로 집행권원이 필요 없기 때문에)
강제 경매란?
강제 경매의 대표적인 예는 개인적으로 돈을 빌려주면서 차용증을 써줬을 때와 은행권에서 신용대출을 받았을 경우가 있습니다 임의 경매의 대표적인 근저당권처럼 등기부등본에 등기가 되지 않아 법적인 효력이 없어 곧바로 경매를 실행하지 못합니다 그래서 차용증이나 돈을 빌려준 내역서등을(은행권에서는 신용대출받을 때 서명하는 서약서) 법원에 제출하여 집행권원을 얻고 판결문을 가지고 법원 경매를 진행하는 절차를 강제 경매라고 합니다
- 강제 경매의 대표적인 예) 차용증, 은행 신용대출
- 법원에서 서류를 판단하고 집행권원을 부여받고 판결물을 받아야 하기 때문에 시간이 다소 오래 걸립니다
임의 경매와 강제 경매의 차이
이렇게 임의 경매와 강제 경매의 차이는 얼마나 신속하게 경매를 진행할 수 있느냐 없느냐가 있습니다 혹여나 지인에게 돈을 빌려줄 일이 생기면 차용증보단 근저당권을 잡아서 돈을 안 갚을 시 바로 경매를 진행하시면 되겠습니다 오늘은 이렇게 임의 경매와 강제 경매의 뜻과 차이를 알아보았습니다